Защита прав дольщиков

Здравствуйте уважаемые форумчане, участники долевого строительства!

Межрегиональный центр защиты прав участников долевого строительства готов оказать всем заинтересованным, содействие, в разрешении правовых вопросов связанных с долевым строительством.

Будем рады Вам помочь

Вот мне интересно, есть вопрос. 

Какова вероятность получение чего либо если мы покупаем квартиру через ЖСК, приводить договор не вижу смысла, так как вариантов и договоров масса, просто есть ли вероятность что либо вернуть назад? 

Здравствуйте!

Что бы вести речь о возврате чего-либо, нужно понимать какие именно обязательства нарушены в ходе исполнения договора и уже из этого делать вывод о способах защиты нарушенных прав. 

Здравствуйте!

Что бы вести речь о возврате чего-либо, нужно понимать какие именно обязательства нарушены в ходе исполнения договора и уже из этого делать вывод о способах защиты нарушенных прав. 

 

Могли бы Вы более подробно описать Вашу ситуацию?

Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.

Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.

Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.

Предлагаю ознакомиться с нижеприведенной статьей относительно минусов приобретения жилья через ЖСК.

Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

О тонкостях обеих схем и пойдет речь в настоящей статье.

ЖСК – редкость, но только пока.
Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. По общим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее..

Доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. Но в будущем, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей.

Связь нарушена.
Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах.

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте. Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

Нет защиты от двойных продаж.
Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

После дождика в четверг
Кроме того, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика.

При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего. Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен.

Если денег не хватит.
Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ. Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%.

Однако, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство, что исключено при долевом участии, так как цена квартиры по ДДУ изменению не подлежит.

ДДУ не панацея
С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

Здесь Вы найдете информацию. которая позволит минимизировать риски при принятии решения о покупке квартиры путём заключения ДДУ https://pronovostroy...евого-участия»/

Было бы здорово если бы все ваши советы и рекоменлации вы выкладывали на своем сайте. Но к сожалению ваш сайт не работат.

Было бы лучше, если бы Вы демонстрировали свой профессионализм, помогая дольщикам, отвечая на их вопросы и создавая интересные для дольщиков темы, и не спамили бы темы других форумчан, в том числе и наши не информативными сообщениями.

Брат в прошлом году, по осени взял квартиру в строящ. доме, возникли сложности и он  в Центр защиты жилищных прав на Тульской обратился чтобы с дольщиком своим решить вопрос. Детали описывать не буду, там много всего, я всей не владею информацией. Но они бились как львы... в итоге смогли документы переоформить. У них была кв через  жск куплена.  

 

Брат в прошлом году, по осени взял квартиру в строящ. доме, возникли сложности и он  в Центр защиты жилищных прав на Тульской обратился чтобы с дольщиком своим решить вопрос. Детали описывать не буду, там много всего, я всей не владею информацией. Но они бились как львы... в итоге смогли документы переоформить. У них была кв через  жск куплена.  

 

 

Не могли бы Вы вложить здесь результат этой эпической битвы))), Решение суда.

Добрый день!
Как только появился в продаже строящийся дом, я первая забронировала в этом доме квартиру и подала заявку на получение ипотеки по ДДУ брокеру- ипотечнику, работающему при этом Застройщике.
Пока они искали банки, мою квартиру забронировали за другим покупателем, несмотря на то, что одобрение банка на получение ипотеки я получила.
Как вернуть мне мою квартиру, на какие законы и статьи законов мне ссылаться при подаче иска в суд?

Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос нам необходимо ознакомится с Вашим договором бронирования, а также всей имеющейся перепиской между Вами и Застройщиком по данному вопросу и официальным сайтом застройщика.

     Марина, добрый вечер!

     Что бы вести речь о подачи иска в суд, нужно четко понимать какие именно обязательства нарушены и из чего они вытекают. Соответственно возникает вопрос. Был ли заключен договор на оказание услуг по бронированию квартиры? Если да и факт бронирования квартиры за другим лицом подтверждается документально, то можно вести речь о расторжении договора на оказание услуг по бронированию квартиры (нарушено обязательство по бронированию за Вами квартиры), заключенного между Вами и юр. лицом и взыскании неосновательного обогащения в судебном порядке. Либо обратиться в суд с иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ). 

     Если договора нет и денежные средства в счет брони Вами не оплачивались, то вести речь о каких-либо взыскания, нельзя.

     Вы спрашиваете: "Как вернуть мне мою квартиру, на какие законы и статьи законов мне ссылаться при подаче иска в суд?". Здесь важно понимать, что само по себе бронирование квартиры (по договору услуг по бронированию) не влечет возникновения прав на эту квартиру. Договор на оказание услуг не порождает право собственности. В этом контексте, вернуть ничего не получиться. Право собственности у дольщика на объект долевого строительства (квартиру) по исполненному ДДУ, возникает с момента государственной регистрации этого права. До этого, как я понимаю, далеко еще...

      Вывод следующий: если между Вами был заключен договор по бронированию квартиры (договор на оказание услуг по бронированию квартиры, не важно) и Вам нужна в будущем по ДДУ именно эта квартира, то перспективно обратиться в суд с иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре.

      Решение по такому иску должно предшествовать заключению ДДУ. Однако, даже если суд вынесет решение о присуждение к исполнению обязанности в натуре, т.е. обяжет ответчика забронировать за Вами эту квартиру, то это вовсе не говорит о том, что застройщик обязан будет заключить именно с вами ДДУ на эту квартиру. Здесь нужно изучать сам договор по бронированию на предмет условий, которые связывают этот договор с ДДУ.

       С уважением    

      Здесь нужно изучать сам договор по бронированию на предмет условий, которые связывают этот договор с ДДУ.

 

       С уважением    

Благодарим Вас за подтверждение)

Знаете ли Вы, что

в случае банкротства (введения наблюдения) Вашего застройщика Вам необходимо:

1.    Подготовить Заявление:

ü   о включении в реестр требований кредиторов, если требования к застройщику являются денежными (например, Вы являетесь юридическим лицом или ИП перед которым у застройщика есть задолженность по оплате работ, услуг);

ü  о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, если требование к застройщику вытекает из ДДУ (жилое помещение) и Вы хотите получить квартиру, а не вернуть назад свои деньги;

ü  о включении в реестр требований кредиторов Застройщика, как обеспеченное залогом права аренды, и права требования в отношении объекта долевого строительства, если требования к застройщику вытекает из ДДУ.

Важно знать, что:

Граждане, участники строительства, ранее отказавшиеся от договоров/расторгнувшие договоры долевого участия имеют возможность заявить свои требования не только о включении в реестр требований кредиторов (денежные требования), но и в реестр участников строительства, заявляющих требования о передаче жилых помещений, что в условиях банкротства является более безопасным, так как деньги получить намного сложнее.

2.       Подготовить копии документов, которые подтверждают Ваши требования о включении в один из реестров (договор, платежный документ и т.д.) и заверить их своей подписью;

 Направить копии, подготовленных Вами заявлений в адрес застройщика и временного управляющего, указанного в определении арбитражного суда о введении наблюдения, с содержанием которого можно ознакомиться здесь  https://kad.arbitr.ru

3.      Подать комплект документов, состоящий из заявления о включении в один из реестров, копий документов, подтверждающих обоснованность, Ваших требований, почтовых документов, подтверждающих направление копий Вашего заявления в адрес застройщика и временного управляющего, в Арбитражный суд, которым вынесено определение о введении в отношении застройщика наблюдения.

Подача заявления и прилагаемых к нему документов, должна быть осуществлена в течение 30 (тридцати) календарных дней (НЕ ПОЗДНЕЕ) с даты опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении в отношении Вашего застройщика процедуры наблюдения.

Заявления, поданные за пределами 30-ти дневного срока, будут рассматриваться в процедуре банкротства, следующей за процедурой наблюдения застройщика и, как следствие граждане. Подавшие такие заявления не будут обладать правом участия в первом собрании кредиторов Застройщика и как следствие правом голоса, на котором принимаются решения по ключевым вопросам, в том числе какая следующая процедура будет введена в отношении застройщика.

Права граждан, участников строительства, подавших заявления о включении в один из реестров за пределами 30-ти дневного срока, также не будут учитываться при заключении мирового соглашения между застройщиком и его кредиторами, в том числе участниками строительства.

О принятии заявления Арбитражный суд выносит определение, которое должно быть опубликовано не позднее 5 (пяти) дней, с даты поступления заявления в Арбитражный суд, в котором указывается дата, место и время судебного заседания по рассмотрению обоснованности Вашего заявления.

Такое определение отправляется Вам по почте по адресу указанному в заявлении и публикуется здесь https://kad.arbitr.ru.

4.      Принять участие в судебном заседании по вопросу рассмотрения обоснованности поданного Вами заявления лично либо направить представителя, чьи полномочия должны быть подтверждены доверенностью, представить суду оригиналы документов, приложенных Вами к заявлению и поддержать заявленные Вами требования.

ВАЖНО: Если заявитель физическое лицо (в том числе ИП), доверенность должна быть нотариальная.

В случае признания Ваших требований обоснованными, Арбитражный суд выносит определение о включении, заявленных Вами требований в соответствующий реестр требований к застройщику (должнику).

Принять участие в собрании кредиторов застройщика (должника) лично либо через представителя.

ВАЖНО: Полномочия на право голосования от Вашего имени должны быть специально оговорены в выданной Вами доверенности.