Покупка

Добрый день!

Помогите пожалуйста разобраться.

Хотим купить квартиру, нашли вариант:

Дом построен, но есть проблемы с постановкой на кадастровый учет у застройщика. 

Те, кто заключали договор ДДУ  уже подписали акт-приемки передачи и получили ключи, сделали ремонт.

Покупку планируем не у застройщика. а у "собственника". Но как я поняла, документа подтверждающего право собственности не будет пока дом не поставят на кадастр. учет.

Как оформляется приобретение в этом случае?  Сначала думала, что по переуступке, но нашла информацию:

После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Добрый день!

Вы можете заключить договор о намерении заключить договор купли-продажи в будущем (предварительный договор)!

При этом, в такой договор могут быть включены различные условия гарантирующие, как Ваши интересы, так и интересы продавца.

Вот например, предварительный договор, необходимость заключения которого была связана с тем, что квартира находилась в собственности продавцов менее трёх лет и одному из продавцов на момент заключения сделки не было 18 лет, а иное жилье не могло быть приобретено:

1. Предмет договора

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем между Продавцами и Покупателем, договора купли-продажи, далее по тексту «Основной договор» ___ - комнатной квартиры № ____ общей площадью _____ кв. м, расположенной на ___ этаже __-ти этажного жилого дома по адресу: ____________________________________________________________________________________, далее по тексту «Квартира».

1.2. Указанная в п. 1.1 настоящего Договора Квартира принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности, что подтверждается:

1.2.1. ___________________________, зарегистрированным в ЕГРП __.__.20__г. за номером № _________________________________;

1.2.2. Свидетельством о государственной регистрации права серии _______________________________________;

1.2.3. Свидетельством о государственной регистрации права  серии ___________________________________________________________________;

1.3. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до «__» _________ 20__ г.

1. Условия заключения Основного договора

1. Стоимость отчуждаемой в соответствии с Основным договором Квартиры составляет _________________________________ (__________________________________________) рублей.
2. В день заключения настоящего Договора Покупатель уплачивает Продавцам авансовый платеж в размере _______________ (__________________) рублей путем передачи наличных денежных средств с обязательным оформлением расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств.    

Уплаченные в соответствии с настоящим пунктом денежные средства, засчитываются в счет оплаты цены Основного договора.

1. С __ ____________ 20____ года Покупатель ежемесячно, не позднее 15 (пятнадцатого) числа каждого календарного месяца уплачивает Продавцам гарантийный платеж в сумме не менее        _____________ (___________________) рублей путем перечисления денежных средств на счет Продавца 1, указанный в разделе 4 «Адреса, платежные реквизиты и подписи Сторон» или путем передачи наличных денежных средств с обязательным оформлением расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств.

Уплаченные в соответствии с настоящим пунктом денежные средства, засчитываются в счет оплаты цены Основного договора.

1.  Оставшаяся часть стоимости Квартиры выплачивается Покупателем каждому из Продавцов в момент подписания Основного договора путем передачи наличных денежных средств, пропорционально размеру доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей каждому из них.
2. Стороны установили, что указанная в п. 2.1. настоящего Договора стоимость Квартиры подлежит индексации в размере разницы между стоимостью Квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего Договора и рыночной стоимостью таковой на момент заключения (подписания) Основного договора, но не более чем на _________________ (______________) рублей.
3. Продавцы гарантируют, что уплаченные Покупателем в соответствии с п.п. 2.2-2.5 настоящего Договора денежные средства, будут направлены на приобретение недвижимого имущества в совместную собственность Продавца 1 и Продавца 2.
4. Не позднее дня следующего за днем подписания настоящего Договора Продавцы передают Квартиру во владение и пользование Покупателя.

Передача Квартиры во владение и пользование Покупателя осуществляется посредством подписания Акта-приема передачи с одновременной передачей Продавцами Покупателю ключей от Квартиры.

1. С момента передачи Квартиры в соответствии с п. 2.7 настоящего Договора, бремя оплаты квартплаты и коммунальных платежей ложится на Покупателя.
2. Продавцы предоставляют Покупателю безусловное право производить в Квартире ремонтные работы, в том числе переустройство и перепланировку и иные неотделимые улучшения.
3. В случае отказа Продавцов от заключения Основного договора последние обязаны возвратить Покупателю, уплаченные им в соответствии с п.п. 2.2-2.5 настоящего Договора денежные средства, а также возместить стоимость ремонта и иных неотделимых улучшений в размере определенном независимым оценщиком.

При этом, до момента возврата Продавцами Покупателю денежных средств, уплаченных им в соответствии с п.п. 2.2-2.5 настоящего Договора и возмещения стоимости  ремонта и иных неотделимых улучшений, Квартира считается находящейся в залоге у Покупателя и за последним сохраняется право владения и пользования Квартирой.

1. С момента заключения настоящего Договора до даты, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, Продавцы обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Квартиры.
2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
3. Стороны заявляют, что они действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, осознают суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения и не заблуждаются относительно сделки; не лишались и не ограничивались в дееспособности; не страдают заболеваниями, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; они осознают последствия нарушения условий  настоящего договора. Стороны также заявляют, что текст договора полностью соответствует их волеизъявлению, до подписания прочитан ими лично.
4. Продавцы гарантируют, что до заключения настоящего Договора Квартира никому не отчуждена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, предметом долга не является, рентой, залогом и другими правами третьих лиц не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной квартире лиц, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица не передана, брачные договоры в отношении нее не заключались.
5. Продавцы гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой; других оснований, установленных ст.168-180 ГК РФ о недействительности сделок не имеется.
6. Стороны обязуются осуществить подачу Основного договора (пакета документов в соответствии с требованиями действующего законодательства) в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии не позднее дня следующего за днем подписания Основного договора.
7. Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению.
8. Расходы по заключению настоящего договора и его регистрацию  оплачивает Покупатель.

1. Прочие положения

1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для  каждой из Сторон настоящего Договора и один хранится в делах нотариуса.
2.  При толковании положений настоящего Договора не допускаются ссылки на наименования разделов, на включение или не включение пункта в какой-либо раздел, на очередность пунктов и разделов, а также на иные обстоятельства, обусловленные стилем настоящего договора. Все пункты включены в данном порядке и сгруппированы в разделы исключительно для удобства восприятия настоящего Договора.
3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или надлежаще  уполномоченными  на  то  представителями  Сторон.
4. После подписания настоящего Договора все предварительные переговоры по нему, зафиксированные в переписке, в предварительном соглашении, протоколе о намерениях и/или иными  способами по вопросам,  так  или  иначе  касающимся  настоящего  договора,  теряют  юридическую  силу.
5. Все исправления по тексту настоящего Договора, в том числе исправления текста, сделанные от руки или путем внесения данных с использованием любого печатающего устройства, имеют юридическую силу только в том случае, если они удостоверены подписями сторон и печатями в каждом отдельном случае.

1. Приложение

1. ____________________________________________________________________________;
2. _________________________________________________________________________;
3. _________________________________________________________________________;
4. ____________________________________________________________________________.

1. Адреса, платежные реквизиты и подписи Сторон.

Продавец 1:___________________________________________________________________,

зарегистрирован: ______________________________________________________________,

лицевой счет № ____________________________ в __________________________________

_______________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________;

тел.: ______________________________;

mailto: ____________________________.

Продавец 2: ___________________________________________________________________,

зарегистрирован: ______________________________________________________________,

лицевой счет № ____________________________ в __________________________________

_______________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________

тел.: ______________________________;

mailto: ____________________________.

Покупатель: __________________________________________________________________,

зарегистрирован: ______________________________________________________________,

лицевой счет № ____________________________ в __________________________________

_______________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________;

тел.: ______________________________;

mailto: ____________________________.

Согласовано: _________________________________________________________________,

зарегистрирован: ______________________________________________________________,

лицевой счет № ____________________________ в __________________________________

_______________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________;

тел.: ______________________________;

mailto: ____________________________.

Спасибо!

Я правильно понимаю, что после оформления права собственности необходимо будет заключить основной договор купли продажи? 

Продавец планирует переезд в другую страну, потребуется ли ему приехать для заключения основного договора? 

Спасибо!

 

Я правильно понимаю, что после оформления права собственности необходимо будет заключить основной договор купли продажи? 

 

Продавец планирует переезд в другую страну, потребуется ли ему приехать для заключения основного договора? 

Совершенно верно! После оформления права собственности необходимо заключить основной договор купли-продажи.

С точки зрения нивелирования судебных риском. конечно, лучше чтобы продавец лично подписал договор купли продажи, но это может сделать и уполномоченное им лицо (по доверенности). Единственное ограничение. состоит в том что покупатель таким лицом быть не может.