Порядок получения неустойки (пени) с застройщика

ГостьЯ сказал(а) 22 Апр 2017 - 17:51:

Добрый вечер. Скажите, если  имеется квартира в собственности ,могу ли потребовать  у своего застройщика неустойку?

Добрый день!

Разумеется можете! При наличии просрочки в передаче квартиры и/или в сроках устранения недостатков и/или в сроках удовлетворения иных законных требований потребителя, при условии что не истек срок давности на обращение с исковым заявлением.

Рады помочь!

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
(ред. от 28.12.2016)
"Об исполнительном производстве" 

1. До окончания исполнительного производства стороны исполнительного производства вправе заключить мировое соглашение, соглашение о примирении, утверждаемые в судебном порядке.

www.consultant.ru/law/podborki/mirovoe_soglashenie_na_stadii_ispolnitelnogo_proizvodstva/
© КонсультантПлюс, 1992-2017

Эльдар_Мусаев сказал(а) 16 Май 2017 - 09:09:

Подскажите, пожалуйста. После апелляции, областной суд оставил решение по выплате неустойки за нарушение срока сдачи в силе. У меня (я дольщик) не выплачена полностью сумма по ДДУ (график платежей до конца года)Учитывая, что у Застройщика на счету 0 руб, выплачивать неустойку он не собирается, то, как технически оформить взаимозачёт по 410 ст. ГК? Делать это через судебного пристава, написать заявление (претензию) Застройщику, обращаться снова в суд? Могу ли я также (до решения вопроса) приостановить выплаты по графику платежей?

         Знаю, на объекте "Марьино Град" застройщик неустойку кладовками предлагал выплатить)

В любом случае, ход мыслей правильный, с этим можно работать. Например, в вашем ДДУ может быть указан счет, на который вы деньги направляете)          Разумеется, без бумаг и конкретики сгенерировать универсальный рецепт счастья затруднительно.

Гость сказал(а) 17 Май 2017 - 11:59:

Вправе, не значит, что обязаны. А если Застройщик уклоняется в т.ч. и от зачёта?

Эльдар_Мусаев сказал(а) 16 Май 2017 - 09:09:

Подскажите, пожалуйста. После апелляции, областной суд оставил решение по выплате неустойки за нарушение срока сдачи в силе. У меня (я дольщик) не выплачена полностью сумма по ДДУ (график платежей до конца года)Учитывая, что у Застройщика на счету 0 руб, выплачивать неустойку он не собирается, то, как технически оформить взаимозачёт по 410 ст. ГК? Делать это через судебного пристава, написать заявление (претензию) Застройщику, обращаться снова в суд? Могу ли я также (до решения вопроса) приостановить выплаты по графику платежей?

В соответствии со ст. 410 ГК РФ при наличии вступившего в законную силу Решения суда о взыскании с застройщика денежных средств для осуществления взаимозачёта достаточно направить застройщику соответствующее уведомление.

В дальнейшем Вы можете или приостановить платежи до тех пор пока сумма взаимозачёта не будет истребована или прекратить выплаты в момент когда к выплате останется сумма равная сумме взысканной судом с застройщика.

ГриЛВиЛ сказал(а) 17 Май 2017 - 16:54:

В соответствии со ст. 410 ГК РФ при наличии вступившего в законную силу Решения суда о взыскании с застройщика денежных средств для осуществления взаимозачёта достаточно направить застройщику соответствующее уведомление.

В дальнейшем Вы можете или приостановить платежи до тех пор пока сумма взаимозачёта не будет истребована или прекратить выплаты в момент когда к выплате останется сумма равная сумме взысканной судом с застройщика.

Благодарю всех за внимание и ответы! Что ещё меня настораживает, так это то, что Застройщик не получив всего размера оставшейся суммы платежа может подать встречный иск. И есть ли гарантия того, что суд признает "однородность требований": их неустойки и моего долга по квартире? Слышал, что было по аналогичному поводу решение ВАСа, но применяют ли его на практике районные суды? В любом случае, огромное спасибо за консультацию!  

Эльдар_Мусаев сказал(а) 17 Май 2017 - 17:34:

Благодарю всех за внимание и ответы! Что ещё меня настораживает, так это то, что Застройщик не получив всего размера оставшейся суммы платежа может подать встречный иск. И есть ли гарантия того, что суд признает "однородность требований": их неустойки и моего долга по квартире? Слышал, что было по аналогичному поводу решение ВАСа, но применяют ли его на практике районные суды? В любом случае, огромное спасибо за консультацию!  

 Необходимость просуживать взаимозачёт отсутствует.

О каком встречном иске идёт речь?

Застройщик может во внесудебном порядке отказаться от договора в связи с не оплатой Вами "рассрочки". В этом случае Вы должны обратиться в суд с иском о признании договора действующим.

Для устранения рисков нарушения Ваших прав застройщиком, в случае если степень готовности Вашего дома составляет 80 и более % можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Вы чего, без суда платежи по ДДУ рисково прекращать: наверняка, представителю застройщика доверенность выдавали на регистрационные действия, он может из-за неплатежей попробовать на др. приобретателя перерегистрировать недвигу. Если за квартиру на счет застройщика переводишь, а не банка, то надо этот счет приставам сдать, чтобы твой платеж по ДДУ автоматом списывался за неустойку.

rattenfanger сказал(а) 17 Май 2017 - 22:34:

Вы чего, без суда платежи по ДДУ рисково прекращать: наверняка, представителю застройщика доверенность выдавали на регистрационные действия, он может из-за неплатежей попробовать на др. приобретателя перерегистрировать недвигу. Если за квартиру на счет застройщика переводишь, а не банка, то надо этот счет приставам сдать, чтобы твой платеж по ДДУ автоматом списывался за неустойку.

Признание договора действующим в судебном порядке нивелирует риск внесения застройщиком в ЕГРН записи о расторжении договора и/или перерегистрации на иное лицо.

При надлежащем уведомлении о взаимозачёте перерегистрация на иное лицо - это уже двойные продажи и уголовная ответственность, вряд ли застройщик пойдёт на такое, по крайней мере в Москве.

Для внесения таковой записи, доверенность от дольщика застройщику вовсе не нужна.

Суд откажет в принятии заявления о признании взаимозачёта, так как закон предусматривает уведомительный порядок в простой письменной форме и пока застройщик не предпринял действий, свидетельствующих о его не согласии с взаимозачётом, права дольщика не нарушены, и следовательно, оснований для обращения в суд, нет!

В данном случае, если мы правильно поняли уважаемого Эльдара, речь идёт об оплате предоставленной застройщиком рассрочки, оплата которой производится на счёт застройщика, который, указан в ДДУ и следовательно приставам уже известен.

Кроме того, исполнительные листы к застройщику могут быть у многих и не факт, что требования Эльдара находятся в очереди первыми, а следовательно и списание внесённых Эльдаром сумм может осуществляться в счёт удовлетворения требований иных лиц.

ГриЛВиЛ сказал(а) 18 Май 2017 - 08:12:

Признание договора действующим в судебном порядке нивелирует риск внесения застройщиком в ЕГРН записи о расторжении договора и/или перерегистрации на иное лицо.
При надлежащем уведомлении о взаимозачёте перерегистрация на иное лицо - это уже двойные продажи и уголовная ответственность, вряд ли застройщик пойдёт на такое, по крайней мере в Москве.
Для внесения таковой записи, доверенность от дольщика застройщику вовсе не нужна.
Суд откажет в принятии заявления о признании взаимозачёта, так как закон предусматривает уведомительный порядок в простой письменной форме и пока застройщик не предпринял действий, свидетельствующих о его не согласии с взаимозачётом, права дольщика не нарушены, и следовательно, оснований для обращения в суд, нет!
В данном случае, если мы правильно поняли уважаемого Эльдара, речь идёт об оплате предоставленной застройщиком рассрочки, оплата которой производится на счёт застройщика, который, указан в ДДУ и следовательно приставам уже известен.
Кроме того, исполнительные листы к застройщику могут быть у многих и не факт, что требования Эльдара находятся в очереди первыми, а следовательно и списание внесённых Эльдаром сумм может осуществляться в счёт удовлетворения требований иных лиц.

Эльдар_Мусаев сказал(а) 18 Май 2017 - 09:54:

В качестве справки: застройщик питерский, стороной по ДДУ является его агент (афеллированное лицо)ему же идут все платежи. В суде он проходил третьей стороной. Готовность дома 100% (сдан в эксплуатацию) Кадастра пока нет. Подписание акта-передачи (но только на право проживания) запланировано на июнь. Это всё, не считая десятка ньюансов, мало кому интересных.

Обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру разрешит все, озвученные Вами, вопросы, в том числе и утвердит взаимозачёт.

День добрый!

застройщик сообщает, что в скором времени пришлет уведомление о необходимости подписать доп. соглашение к договору об изменении сроков передачи ключей.

в ДДУ есть следующие пункты об этом:

"4.3. В случае нарушения срока передачи Объекта долевого строительства в установленный Договором срок (п. 1.4), Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства, на основании его письменного требования, неустойку в размере, предусмотренном п.2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве.

Предусмотренная настоящим пунктом неустойка не начисляется, если нарушение срока передачи Объекта долевого строительства произошло не по вине Застройщика, включая, но не ограничиваясь случаями, когда: Участник долевого строительства не получает корреспонденцию, направляемую ему Застройщиком по адресу, указанному в настоящем Договоре; Участник долевого строительства уклоняется от подписания предусмотренных п. 2.3.3., п. 3.3.1., п. 3.3.2., п.3.3.3.  Дополнительных соглашений; Участникдолевого строительства уклоняется от подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства; Участником долевого строительства не произведена (произведена не в полном объеме) оплата по Договору."

нас интересует ссылка на п. 2.3.3, там следующее:

"2.3.3. В случае, если передача Объекта долевого строительства не может быть осуществлена в срок, указанный в п. 1.4 Договора, Застройщик не позднее чем  за 2 (Два) месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и Дополнительное соглашение об изменении Договора. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации."

то есть застройщик нам говорит: если не подписываете допник - неустойки не будет, при этом ссылается на пункт, который обязывает его направлять уведомление и допник не позднее, чем за 2 месяца до планируемой даты передачи ключей, а на сегодняшний день, остался месяц и неделя, то есть уже менее 2-х месяцев, при этом официальных уведомлений еще не было.

отсюда возникают следующие вопросы:

1. что говорит закон РФ и законности  пункта 4.3, остается ли право за дольщиком на получение неустойки от застройщика, либо через суд?

2. не нарушил ли п. 4.3 сам, сорвав сроки уведомлений о переносе сроков?

3. обязаны ли дольщики с ипотекой подписывать допники о переносе сроков? чем может грозить для них не подписание?

4. как можно повысить шансы на получение неустойки в полном объеме: а) от застройщика; б) через суд?

Добрый день!

На нашей практике, ещё ни один застройщик, добровольно, неустойку не заплатил.

Таким образом, с вероятностью 99%, неустойку придётся взыскивать  через суд.

Дольщики, не важно с ипотекой или без оной, дополнительные соглашения о переносе сроков подписывать не обязаны.

Соответствующие пункты Вашего ДДУ, освобождающие застройщика от ответственности за просрочку срока передачи Вам квартиры, в связи с тем, что Вы от казались от подписания ДДУ  в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О ЗПП" и п. 9 ст. 4 Фз-214, является недействительным и не влечёт за собой никакаиз правовых последствий.

Получение неустойки в полном объёме, в особенности при значительности суммы таковой, в настоящий момент маловероятно, так как суды незаконно применяют положения ст. 333 ГК РФ и уменьшают неустойки в десятки раз и более.

Сумма, взысканной судом неустойки зависит от сроков просрочки, тяжести иных нарушений застройщиком прав дольщика и действующего законодательства вообще, финансового положения застройщика, наличия у последнего иных недостроенных объектов, профессионализма ваших представителей.

Минимизировать риск уменьшения сумму законной неустойки, в настоящий момент в Московском регионе можно, в основном, только путём

осуществления защиты Ваших прав  от имени юридического лица (например нашей организации) или ИП, которому Вы передаёте право требования неустойки на основании договора уступки права требования (цессии). которые в свою очередь предъявляют требования к застройщику в арбитражном суде, применение которым положений ст. 333 ГК РФ маловероятно.

Спасибо за информацию.

хотел бы еще уточнить что можно компенсировать помимо самой неустойки за задержку: например , компенсация съема жилья, моральный ущерб.

какие документы, необходимо прикладывать в суд для компенсации затрат на съем жилья, вследствие задержек сдачи дома? договор аренды, чеки об оплате и тд.

какова вероятность компенсации этих затрат через суд?

какие документы в суде могут увеличить шансы на выигрыш дела: обращения к застройщику о причинах задержки, обращения в надзорные органы, ответы на эти обращения и тд?

также интересует примерный график процесса, необходимое количество месяцев